Die beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie anfallenden Steuern und Gebühren sind ein notwendiges Übel und der unangenehmste Teil einer Eigentumsübertragung. Aber wie hoch ist eigentlich die Besteuerung? Welche Ermäßigungen gewährt der Fiskus? Und stimmt es, dass der Verkäufer nichts zu zahlen hat?

In der Hoffnung, etwas Klarheit zu schaffen bei all denjenigen, die kurz vor dem Abschluss eines Immobiliengeschäfts stehen, möchten wir zusammenfassen, welchesteuerlichen Abgaben beim Hauskauf oder -verkauf anfallen. Hier unser kurzer Überblick.

Beim Haus- und Wohnungskauf zu zahlende Steuern

Es ist naheliegend, unseren kleinen Leitfaden zu den beim Immobilien(ver)kauf zu zahlenden Steuern mit einem Blick auf die geläufigsten Abgaben zu beginnen, die auf die Käufer eines Hauseszukommen. Auch wenn keine allzu komplizierten Rechnungen anzustellen sind, sollte man bedenken, dass der Umfang der beim Haus- und Wohnungskauf anfallenden Abgaben zunächst von zwei grundsätzlichen Faktoren abhängt:

• von der Art des Verkäufers (Privatverkäufer, Baufirma)
• von der Art der Wohnung (d.h. Erstwohnung oder nicht)

Im Allgemeinen sieht es so aus, dass, wenn es sich bei dem Verkäufer um eine Privatperson oder ein in Bezug auf die Verkäufe nicht mehrwertsteuerpflichtiges Unternehmen handelt, der Käufer eine Registergebühr i.H.v. 9 %, sowie Hypothekar- und Katastergebühren von jeweils 50,00 Euro zahlen muss.

Ist der Verkäufer dagegen ein Unternehmen, das den Bau oder eine Sanierung durchgeführt hat, und der Verkauf erfolgt innerhalb von fünf Jahren nach der Fertigstellung der Arbeiten, fallen für den Käufer eine Mehrwertsteuer von 10 % (bzw. 22 % im Fall einer Luxuswohnung), sowie eine Register-, Hypothekar- und Katastergebühr von jeweils 200 Euro an.

Zusätzlich ist zu beachten, dass die Berechnungsgrundlage für Mehrwertsteuer und Registergebühr unterschiedlich ausfällt. Die Mehrwertsteuer wird auf den Kaufpreis berechnet, während für die Registergebühr der Katasterwert ausschlaggebend ist: dieser ergibt sich aus dem Katasterertrag, der um 5 % aufgewertet und mit einem Koeffizienten von 110 (nur bei Erstwohnung und Zugehörigkeiten) bzw. 120 multipliziert wird.

Falls es sich bei dem Kauf um die Erstwohnung des Käufers handelt, kann dieser erhebliche Vergünstigungen geltend machen. Verkauft eine Privatperson oder ein in Bezug auf die Verkäufe nicht mehrwertsteuerpflichtiges Unternehmen, fallen für den Käufer 2 % Registergebühr sowie jeweils 50 Euro Hypothekar- bzw. Katastergebühr an. Beim Kauf durch ein Unternehmen, das Mehrwertsteuer auf die Verkäufe zahlt, kommen auf den Käufer 4 % Mehrwertsteuer und jeweils 200 Euro Register-, Hypothekar- bzw. Katastergebühren zu.

Beim Verkauf zu zahlende Steuern

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung gestaltet sich die Besteuerung wesentlich einfacher, denn meistens muss der Verkäufer in diesem Fall keine Steuern entrichten. Es gibt allerdings eine wichtige Ausnahme: steuerpflichtig ist der Hausverkauf, wenn er innerhalb von fünf Jahren ab dem Erwerb erfolgt, oder wenn es nicht um eine Erstwohnung geht. Nur in diesen Fällen muss der Verkäufer einen Mehrwert auf die Differenz zwischen dem erzielten Kaufpreis und dem zuvor für den Erwerb der Immobilie gezahlten Preis zu entrichten.

Dieser Mehrwert kann der ordentlichen Besteuerung unterliegen (d.h. der Mehrerlös trägt zum Gesamt-Einkommen bei, auf das dann die jeweiligen Irpef-Steuersätze anzuwenden sind), oder der separaten Besteuerung (der Zahlung einer Ersatzsteuer von 26% auf den Mehrwert). Falls sich der Verkäufer für die zweite – meist günstigere Möglichkeit – entscheidet, muss es daran denken, dies im Notarvertrag so angeben zu lassen.