Der Vorvertrag

Als Vorvertrag oderKaufvorvertrag wird der Vertrag bezeichnet, mit dem sich die Parteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen endgültigen Kaufvertrag abzuschließen, welcher inhaltlich im Wesentlichen bereits dem entspricht, was schon mit dem Vorvertrag vereinbart wird.

Dem sehr häufig im Zusammenhang mit Immobilienkäufen angewendeten Kaufvorvertrag kommt eine wichtige Funktion zu.

Oft sind sich die Parteien bereits einig bezüglich des Abschlusses eines bestimmten Geschäfts (z. B. die Eigentumsübertragung eines Immobilienobjekts zu einem ausgemachten Kaufpreis), und bereit, eine gegenseitige Verpflichtung einzugehen zu dessen Umsetzung, beschließen jedoch, den Abschluss des eigentlichen Vertrags und die sich aus diesem ergebenden Wirkungen (Eigentumsübertragung/gang der Liegenschaft und Zahlung des Kaufpreises) auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben, beispielsweise um in der Zwischenzeit noch alle für den notariellen Vertrag erforderlichen Unterlagen zu beschaffen, oder, falls eine Finanzierung für den Kauf zu beantragt werden soll, um die Kontakte mit einem ein Darlehen gewährenden Kreditinstitut aufzunehmen und diesem die Zeit zu geben, die dafür notwendigen Überprüfungen zur Bewertung des Objekts und zur Bonität des Antragstellers vorzunehmen.

In solchen Fällen können daher schon gewisse Verpflichtungen eingegangen werden mittels eines Vorvertrags, der zwar noch nicht die Wirkung des von den Parteien angestrebten Vertrags hat, für die Parteien wohl aber bindend ist hinsichtlich des Abschlusses eines endgültigen Kaufvertrags, mit dem sämtliche gewünschten Wirkungen dann erzielt werden.

Die Leistung, zu deren Erbringung die Parteien eines Vorvertrags sich verpflichten, besteht daher im Abschluss eines endgültigen Vertrags, d. h. sie erklären verbindlich, dass sie dafür ihre Zustimmung erteilen werden (Ich verspreche, mich zu verpflichten!“).

Obwohl er im weiteren Sinn noch unter die Verhandlungsphase fällt, handelt es sich bei dem Vorvertrag um einen rechtsgültigen, bindenden Vertrag mit zwingenden, nicht dinglichen Wirkungen: die Parteien verpflichten sich zum Abschluss des Kaufvertrags, welcher als endgültiger Vertrag dann die eigentlichen gewünschten Wirkungen hat (Eigentumsübertragung und Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises).

In Bezug auf die Form, die bei einem Vorvertrag einzuhalten ist, gilt eine einfache Regel: sie unterscheidet sich nicht von der des endgültigen Vertrags.

Daher muss ein Vorvertrag zum Immobilienkauf, um Gültigkeit zu haben, in Schriftform verfasst sein, ebenso wie es für den endgültigen Vertrag erforderlich ist: ein mündlich abgegebenes Versprechen, ein Immobilienobjekt kaufen bzw. verkaufen zu beabsichtigen, ist nicht rechtsgültig.

Wie kommt es bei einem Immobiliengeschäft zum Abschluss des Vorvertrags?

Oftmals einigen sich die Parteien auf einen Ort und einen Termin, um gemeinschaftlich ein einziges, entsprechend aufgesetztes Dokument zu unterzeichnen.

Allerdings kommt es häufiger vor, dass die Verhandlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten und auch auf Distanz geführt werden, und die Kommunikation durch einen Vermittler erfolgt (in unserem Fall einen Makler oder Immobilienagenten), bzw. per E-Mail, Post, Telefon, Fax, usw.

In diesem Fall beginnt die Prozedur mit einem urkundlichen (Kauf-)Angebot.

Wird das Kaufangebot angenommen, erreichen die Parteien ein Übereinkommen, für das allerdings bestimmte Voraussetzungen gegeben sein müssen: die Annahme muss innerhalb der im Angebot festgelegten Frist erfolgen und konform sein mit den von diesem festgelegten Bedingungen; falls daran Änderungen vorgenommen werden, gilt es als Gegenvorschlag und damit als neues Angebot.

Der Vorvertrag versteht sich als zu dem Zeitpunkt und an dem Ort abgeschlossen, an dem die den Kauf vorschlagende Partei Kenntnis über die Angebotsannahme erhält. Die entsprechende Mitteilung wird ihr entweder direkt von der anderen Partei oder vom Makler gemacht.

Hierbei wird nach dem so genannten Prinzip der Erkenntnis vorgegangen, das mit der Regel der Vermutung der Kenntnis zu koordinieren ist: man darf davon ausgehen, dass dem jeweiligen Empfänger das Angebot bzw. die Annahme bekannt ist, sobald die entsprechende Mitteilung bei seiner Adresse eingegangen ist.

Welche Konsequenzen ergeben sich aus der Nichteinhaltung eines Vorvertrags?

Was passiert, wenn die Partei, die bereits zugesagt hat, das betreffende Objekt an mich zu verkaufen, vor dem Abschluss des Kaufvertrags auf einmal ihr Versprechen zurücknimmt, zum Beispiel, weil sie den Preis als nicht mehr angemessen erachtet, oder aus anderen Gründen?

Die erste und häufigste Auswirkung ergibt sich aus der seit alters her üblichen Praxis, bei Erzielung einer Einigung die ernste Absicht zum Vertragsabschuss zu bekunden, indem man der Gegenseite eine Geldsumme (oder andere nutzbare Güter) aushändigt, um die vertraglich übernommene Verpflichtung mit einem Angeld zu bestätigen (lt. Art. 1385 des Zivilgesetzbuchs).

Dieses Angeld zur Bestätigung hat im Wesentlichen einen doppelten Zweck: zum einen verstärkt es die vertragliche Bindung, und zum anderen dient es als Abschreckung gegen einen möglichen Sinneswandel von Seite einer der Parteien.

Sobald die Erfüllung des Vorvertrags eingetreten ist, muss dieses Angeld zurückerstattet werden, bzw. wird, was häufiger vorkommt, als effektive Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet.

Falls die Partei, die das Angeld ausgezahlt hat, ihren Vertragsverpflichtungen nicht nachkommt, kann die Gegenseite vom Vertrag zurücktreten und den bereits erhaltenen Betrag als (in diesem Fall im Voraus ausbezahlter) Schadensersatz einbehalten; geschieht ein Vertragsbruch dagegen durch die Partei, an die das Angeld gezahlt wurde, kann die Gegenseite entscheiden, ob sie vom Vertrag zurücktreten will, und die doppelte Summe des gezahlten Angelds verlangen.

Aber Vorsicht! Einer der Vertragspartner könnte einen durch Verschulden der Gegenseite verursachten Schaden geltend machen, der den Betrag des Angelds übersteigt. Dann kann er die Auflösung des Vertrags beantragen und einen Schadensersatz auf der Grundlage der allgemeinen Regeln einfordern, muss aber dabei zwei Dinge beachten: erstens ist die Höhe des Schadens zu belegen, und zweitens darf in diesem Fall das Angeld zur Bestätigung nicht einfach einbehalten werden.

Außerdem gewährt das Gesetz dem Vertragspartner, der an der Erfüllung des Vorvertrags festhält, die Möglichkeit, sich an einen Richter zu wenden, um ein Ersatzurteil zu erwirken, das anstelle der nicht erfolgten Zustimmung“ angewendet wird und die gleichen Wirkungen wie ein endgültiges Vertrag erzeugt,dessen Abschluss die Gegenseite verweigert hat. In unserem Fall würde per Gerichtsurteil angeordnet, dass das Eigentum des fraglichen Objekts an den Käufer zu übertragen ist, und die Zahlung des im Vorvertrag festgelegten Kaufpreises zugunsten der Verkäuferseite erfolgen muss (Besondere Vollstreckung zur Erwirkung eines Vertragsabschlusses, lt. Art. 2932 des Zivilgesetzbuchs).

Voraussetzung für ein solches Vorgehen ist natürlich, dass es tatsächlich möglich ist und nicht von Vorneherein ausgeschlossen wurde, z. B. falls die Parteien eine solche Absicherungsmaßnahme mittels entsprechender Abkommen ausgeschlossen hätten.

 

Quellen:
Torrente – Schlesinger, „Manuale di diritto privato”, 23. Ausgabe, Verlag Giuffrè Editore
Codice Civile esplicato, 21. Ausgabe, Verlag Edizioni Giuridiche Simone
Versch. Autoren, „L’agente immobiliare“ – guida per la professione“, 5. Ausgabe, Verlag Maggioli Editore

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