Calcolo valore della nuda proprietà: come si definisce?

Calcolo valore della nuda proprietà: come si definisce?

La nuda proprietà è una tematica  di grande attualità nello scenario delle compravendite immobiliari. Nonostante sia una figura giuridica che ha sempre fatto parte del nostro ordinamento, le opportunità economiche e di investimento che questo  strumento può offrire si percepiscono particolarmente nei momenti di congiuntura economica sfavorevole, come quello che stiamo vivendo.

Un interesse che abbiamo riscontrato in prima persona, come agenzia immobiliare di Bolzano, dopo l’articolo “Cos'è la nuda proprietà?” pubblicato sul nostro blog.

Da definizione, il valore della nuda proprietà, è il valore dell’immobile al netto dell’usufrutto. Ma attenzione a questa estrema semplificazione, perché se utile a far comprendere lo strumento, potrebbe far incorrere in errate valutazioni.

Continuando con il nostro assunto: significa che l’acquirente della nuda proprietà di un immobile sosterrà un costo di acquisto pari al valore venale (ovvero il valore di mercato) scontato del valore dell’usufrutto in quanto non potrà godere del bene fino a quando vigerà il diritto di usufrutto a favore di un altro soggetto.

Chi possono essere i potenziali acquirenti della nuda proprietà?

Un elenco sintetico può essere il seguente:

o    Investitori immobiliari: professionisti, imprenditori medio/piccoli ovvero soggetti in possesso di liquidità a cui interessa operare a fini speculativi; 
o    Genitori che volendo essere previdenti e pensando al futuro dei loro figli decido di acquistare, ottenendo uno sconto consistente, un’abitazione da godere in pieno un prossimo futuro quando i figli avranno raggiunto la maggiore età; 
o    Famiglie o singoli interessati ad acquistare una seconda abitazione non disponendo della liquidità immediata per il pieno investimento.

Quanto si può risparmiare acquistando la nuda proprietà della casa?

Per calcolare il valore esatto della nuda proprietà sono due gli elementi fondamentali da considerare:

1.    L’aspettativa di vita e/o tasso di mortalità relativo all’usufruttuario reperibile dalle tabelle ISTAT aggiornate
2.    Capitalizzazione del reddito medio prospettico dell’immobile. Ossia la capacità di “produrre reddito” dell’immobile di cui si vuole vendere/comprare la nuda proprietà.

Se il punto uno è sempre stato un parametro ben noto, il secondo punto è spesso sottovalutatoo non stimato portando ad un’errata valutazione di base del valore della nuda proprietà.

Qual è l’errore più comune della valutazione della nuda proprietà?

Applicare al valore di mercato dell’immobile, uno sconto percentuale legato ad una fascia di età dell’usufruttuario applicando le tabelle reperibili in rete.

Ecco alcuni esempi applicando le tabelle dei coefficienti del 2021:

Età Usufruttuario

Coefficiente

% Usufrutto

% Nuda Proprietà

da 0 a 20

9500,00

95,00

5,00

da 21 a 30

9000,00

90,00

10,00

da 31 a 40

8500,00

85,00

15,00

da 41 a 45

8000,00

80,00

20,00

da 46 a 50

7500,00

75,00

25,00

da 51 a 53

7000,00

70,00

30,00

da 54 a 56

6500,00

65,00

35,00

da 57 a 60

6000,00

60,00

40,00

da 61 a 63

5500,00

55,00

45,00

da 64 a 66

5000,00

50,00

50,00

da 67 a 69

4500,00

45,00

55,00

da 70 a 72

4000,00

40,00

60,00

da 73 a 75

3500,00

35,00

65,00

da 76 a 78

3000,00

30,00

70,00

da 79 a 82

2500,00

25,00

75,00

da 83 a 86

2000,00

20,00

80,00

da 87 a 92

1500,00

15,00

85,00

da 93 a 99

1000,00

10,00

90,00

(Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite (o pensioni) vitalizie calcolate al saggio di interesse legale dello 0,01%).

Prendendo in esame la tabella, possiamo effettuare tre simulazioni in base alle differenti fasce di età. Supponiamo che il valore di mercato dell’immobiliare che vogliamo acquistare a Bolzano sia di 100.000 euro, le tre ipotesi sono le seguenti:

1. Usufruttuario in con età compresa fra 41 e 45 anni:

2. Usufruttuario in con età compresa fra 70 e 72 anni

 

3. Usufruttuario in con età compresa fra 87 e 92 anni:

 

La semplificazione porta una semplice osservazione: maggiori sono le aspettative di vita maggiore sarà lo sconto sul prezzo di mercato.

Se acquistiamo un immobile da un quarantenne è molto più probabile che il reale godimento lo avremo solo fra diversi anni e per tale motivo spenderemo molto meno rispetto ad acquistare un immobile di pari valore di mercato con chi ha aspettative di vita inferiori (vedi il caso 3).

ERRATO!
In tutti gli esempi considerati manca un dato importantissimo e fondamentale: la capacità dell’immobile di produrre reddito nel tempo.

Le tabelle esaminate possono comunque fornire un'idea del prezzo, ma non sono una fonte autorevole.

Le tabelle che abbiamo preso in esame e che con molta semplicità troviamo in rete nei “calcolatori automatici” del valore della nuda proprietà in realtà serve ai fini del calcolo delle imposte ma che nulla hanno a che fare con il valore reale della nuda proprietà.

Quindi, quali sono le variabili da tenere in considerazione per la corretta determinazione del valore della nuda proprietà?

  1. Il reale valore di mercato dell’immobile
  2. La capacità di produrre reddito dell’immobile
  3. Tasso di mortalità e/o aspettativa di vita dell’usufruttuario

Le variabili su prezzo reale della nuda proprietà

L’unico dato facilmente reperibile è legato alla probabilità di morte dell’usufruttuario come dalle tabelle pubblicate dall’ISTAT che non vanno solo in funzione di un range di fascia di età a livello nazionale. Ma sono legate anche al territorio. I professionisti possono facilmente accedere a questi dati.

Definito oggettivamente la prima informazione, l’attenzione si deve concentrare sulle altre due variabili:

  • Reale valore di mercato dell’immobile
  • Reddito medio prospettico dell’immobile

Questa è la motivazione principale per cui è suggerito rivolgersi a professioni esperti perché le semplificazioni che troviamo online possono compromettere seriamente l’equità dell’operazione per entrambe le parti.

Per quanto esposto fino ad ora, sussistono importanti difficoltà nella determinazione del valore della nuda proprietà se non conosciamo il reale valore di mercato dell’immobile e il reddito medio prospettico dello stesso.

Valore nuda proprietà con usufrutto a tempo determinato?

Ecco un’altra importante variabile nella determinazione del corretto valore della nuda proprietà: stabilire un tempo determinato al diritto di usufrutto

Tralasciando l’età dell’usufruttuario e del tasso di mortalità, il periodo di usufrutto può anche essere determinato a priori.

Anche per la gestione di questa casistica è facile incorrere nell’errore di valutazione in quanto esistono delle tabelle dedicate di cui riportiamo un esempio.

Calcolo nuda proprietà con usufrutto a termine.
In questo caso la tabella di applicazione sarà diversa. Per comodità espositiva riportiamo solo i primi 10 anni, ricordando che per le persone giuridiche il tempo massimo è di 30 anni:

n° anni di durata

Tasso d'interesse allo 0,01%

formula

usufrutto

Valore nuda proprietà %

Valore Usufrutto %

Valore nuda proprietà

Valore Usufrutto

1

99,99

0,01

99,990001

0,009999

2

99,98

0,02

99,980003

0,019997

3

99,97

0,03

99,970006

0,029994

4

99,96

0,04

99,960010

0,039990

5

99,95

0,05

99,950015

0,049985

6

99,94

0,06

99,940021

0,059979

7

99,93

0,07

99,930028

0,069972

8

99,92

0,08

99,920036

0,079964

9

99,91

0,09

99,910045

0,089955

10

99,90

0,10

99,900055

0,099945

Va ricordato che l’usufrutto può anche essere ceduto, ma non può superare i limiti della vita del primo usufruttuario oppure rispetto a quanto definito in caso di usufrutto a termine.

L’acquisto di una proprietà richiede un’importante formazione tecnico/giuridica la cui semplificazione può portare a errori che compromettono l’equità fra le parti. È sicuramente uno strumento che può rappresentare un’opportunità ma affinché rimanga tale è fondamentale affidarsi ad un’agenzia immobiliare di Bolzano competente ed esperta.

 

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