Der Verkauf bzw. Kauf von bloßem Eigentum ist ein sehr aktuelles Thema im Bereich der Immobiliengeschäfte. Zwar sieht unsere Rechtsordnung diese Rechtsform des Kaufs schon immer vor, aber die daraus resultierenden finanziellen Vorteile und Investitionsmöglichkeiten finden vor allem in konjunkturschwachen Zeiten Beachtung, so wir es zurzeit gerade erleben.

Dieses Interesse konnten wir als Immobilienagentur in Bozen selbst feststellen, auch weil der auf unserem Blog veröffentlichte Artikel Was versteht man unter bloßem Eigentum? auf große Resonanz gestoßen ist.

Grob definiert entspricht der Wert des bloßen oder „nackten“ Eigentums dem Immobilienwert abzüglich des Nießbrauchwerts.Aber Vorsicht, denn diese extrem vereinfachte Darstellung mag nützlich sein, um das Prinzip verständlich zu machen, kann aber auch zu Fehleinschätzungen führen.

Aber bleiben wir zunächst bei unserer Erklärung: wer das bloße Eigentum einer Liegenschaft erwirbt, zahlt dafür einen Preis, der sich aus dem Handels- bzw. Marktwert der Immobilie minus des Werts für den Nießbrauch berechnet, da ja der „Fruchtgenuss“ des Kaufobjekts und dessen effektive Nutzung für die Dauer des Nießbrauchrechts anderen überlassen wird.

Wer sind die potenziellen Käufer von bloßem Eigentum?

Hier eine kleine Auswahl:

• Anleger, die über Liquidität verfügen und an rentablen Investitionen interessiert sind, z.B. Freiberufler, Unternehmer des klein- und mittelständischen Segments, u.a.
• Eltern, die vorausschauend für die Zukunft ihrer Kinder planen, und sich zu einem Kauf zu vorteilhaften Konditionen entscheiden, um später, wenn die Kinder erwachsen sind, ein Haus oder eine Wohnung zur Verfügung zu haben.
• Familien oder Einzelpersonen, die am Kauf einer Zweitwohnung interessiert sind, denen aber momentan die finanziellen Mittel für eine umfassende Anschaffung fehlen.

Mit welchen Einsparungen kann man beim Kauf des bloßen Eigentums einer Wohnimmobilie rechnen?

Bei der Berechnung des exakten Werts eines bloßen Eigentums sind zwei grundlegende Faktoren zu berücksichtigen:

1. die Lebenserwartung bzw. Sterblichkeitswahrscheinlichkeit, die für den Nießbraucher anzuwenden ist, gemäß den aktualisierten ISTAT-Tabellen
2. die zu erwartende durchschnittliche Rendite der Immobilie, d.h. die Ertragsfähigkeit des Objekts, von der das bloße Eigentum verkauft bzw. gekauft werden soll

Die unter Punkt eins genannten Berechnungsgrößen sind bekannt und anerkannt, aber der zweite Punkt wird dagegen oft unterschätzt oder falsch eingeschätzt, was zu einer unkorrekten Grundbewertung des bloßen Eigentums führt.

Welcher Fehler wird bei der Wertbestimmung eines bloßen Eigentums am häufigsten begangen?

Anhand von im Internet verfügbaren Tabellen vom Marktwert der Immobilie einfach den für die jeweilige Altersgruppe des Nießbrauchers angegebenen Prozentsatz abzuziehen.

Hier einige Beispiele für die Anwendung der Tabellen mit den Koeffizienten für 2021:

(Übersicht der Koeffizienten zur Ermittlung des Nießbrauchs auf Lebenszeit und Renditen auf Lebenszeit (oder Renten), berechnet unter Anwendung des gesetzlichen Zinssatzes von 0,01 %).

Ausgehend von den Werten der Tabelle haben wir drei Musterberechnungen für verschiedene Altersklassen durchgeführt. Nehmen wir einmal an, dass der Marktwert für ein mögliches Kaufobjekt in Bozen 100.000 Euro beträgt und eine der folgenden Situationen vorliegt:

Was bei diesen vereinfachten Beispielen gleich auffällt, lässt sich ebenso vereinfacht zusammenfassen:je höher die Lebenserwartung, destogrößer die Preisminderung gegenüber dem Marktpreis.

Wenn man das Haus oder die Wohnung eines Vierzigjährigen kauft, ist als sehr wahrscheinlich anzusehen, dass man erst nach vielen Jahren auch vollumfänglich über sie verfügen kann, d.h. deren Nutzung erhält. Daher braucht man weitaus weniger zu investieren als bei einem Objekt, dessen bisheriger Eigentümer eine geringere Lebenserwartung hat (siehe Fall 3).

FALSCH!

In allen gezeigten Rechenexempeln fehlt ein grundlegender und äußerst bedeutsamer Wert: die zu erwartende Rendite der Immobilie, d.h. der Ertrag, den sie im Laufe der Zeit erzeugt.

Die hier betrachteten Tabellen können daher höchstens eine Preisvorstellung geben, aber nicht als verlässliche Quelle dienen.

Die problemlos im Internet zu findenden „automatischen Rechner“ zur Wertbestimmung von bloßem Eigentum dienen eigentlich meist zur Berechnung der Steuern, haben aber kaum etwas mit dem realen Kaufwert zu tun.

Aber welche Variablen sind dann für eine korrekte Bestimmung des effektiven Werts eines bloßen Eigentums heranzuziehen?

1. Der reelle Marktwert der Immobilie
2. Die Ertragsfähigkeit der Immobilie
3. Die Sterblichkeitswahrscheinlichkeit bzw. Lebenserwartung des Nießbrauchberechtigten

Variablen für den reellen Preis eines bloßen Eigentums 

Die einzigen gut feststellbaren Daten beziehen sich auf die Lebenserwartung des Nießbrauchers, denn hierzu kann man die vom ISTAT veröffentlichten Tabellen heranziehen, bei denen landesweit geltende Altersgruppen definiert, aber auch gebietsspezifische Faktoren berücksichtigt werden. Fachleute der Branche können problemlos auf diese Daten zugreifen.

Soweit der erste, objektiv feststellbare Aspekt. Aber nun zu den anderen beiden Variablen:

• der reelle Marktwert der Immobilie
• die zu erwartende durchschnittliche Rendite der Immobilie

Diesbezüglich wird man schnell einsehen, warum man sich unbedingt branchenerfahrenen Fachleuten anvertrauen sollte: aus den im Internet zu findenden Informationen ergeben sich vereinfachte Berechnungen, die ein für beide Seite faires, lohnendes Geschäft eventuell ernsthaft in Frage stellen könnten.

An den bisherigen Erklärungen ist erkennbar, dass es alles andere als einfach ist, den Wert für ein bloßes Eigentum zu bestimmen, wenn man den tatsächlichen Marktwert der Immobilie und die zu erwartende durchschnittliche Rendite nicht richtig einschätzt.

Welchen Wert hat ein bloßes Eigentum mit zeitlich begrenztem Nießbrauch?

Hier ist noch eine andere wichtige Variable bei der Bestimmung des korrekten Wertes des bloßen Eigentums: die Festlegung eines zeitlich begrenzten Nießbrauchs.

Die Dauer des Nießbrauchs kann auch unabhängig vom Alter und der Lebenserwartung des Nießbrauchberechtigten von vorneherein bestimmt werden.

Aber auch in diesem Fall kann man sich von den hierzu existierenden Tabellen bei der Berechnung leicht in die Irre führen lassen, wie man am folgenden Beispiel erkennt.

Wertberechnung bloßes Eigentum bei zeitlich begrenztem Nießbrauch
Die anzuwendende Tabelle ist diesmal eine andere. Aus Gründen der Übersichtlichkeit werden nur die ersten 10 Jahre betrachtet. Übrigens beträgt bei juristischen Personen die maximale Dauer 30 Jahre.

Schließlich ist daran zu erinnern, dass der Nießbrauch zwar veräußert werden kann, aber die Lebenszeit des ersten Nießbrauchberechtigten bzw. die festgelegte, befristete Dauer des Nießbrauchs nicht überschreiten darf.

Der Kauf einer Immobilie erfordert in jedem Fall eine fundierte technisch-juristische Vorbereitung, denn die oberflächliche Beurteilung und Bewertung mancher Aspekte verleitet zu Fehlern, die letztendlich beiden Parteien schaden können. Um den Immobilienkauf als Chance und mit den richtigen Voraussetzungen wahrzunehmen, sollte man sich unbedingt an eine kompetente Immobilienagentur in Bozen wenden, um sich von erfahrenen Mitarbeitern beraten zu lassen.