Vor einiger Zeit wiesen notarielle Kaufverträge zu Immobilien, die vor 1967 errichtet wurden, oft den Wortlaut "ante 1967" auf, ohne dass Einzelheiten zu den Baugenehmigungen angegeben wurden.

Heutzutage ist aber einiges anders. Mit Gesetz Nr. 47/1985 wurde in der italienischen Rechtsordnung nämlich die Verpflichtung eingeführt, die Baugenehmigung im Immobilienkaufvertrag zu erwähnen. Dadurch entstand ein erheblicher Unterschied zwischen der Situation vor dem 17. März 1985 (Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes) und jener nach diesem Zeitpunkt.

Was ändert sich mit dem Gesetz 47/1985?

Ausgehend von obigen Feststellungen kann Folgendes zusammenfassend festgehalten werden:

• Vor Inkrafttreten des Gesetzes war der Kaufvertrag auch dann gültig und wirksam, wenn die Baugenehmigung nicht erwähnt wurde;
• Nach Inkrafttreten des Gesetzes wurden die Notare dazu verpflichtet, die Baugenehmigung anzugeben und sich dabei bei Bauten vor dem 17. März 1985 auf das erwähnte Gesetz 47/1985 und bei Bauten nach dem 17. März 1985 auf Art. 46 DPR 380/2001 zu berufen.

Allerdings wurde mit Gesetz 47/1985 eine wichtige Ausnahme von der Regel eingeführt: Bei Immobilien, die vor dem 1. September 1967 errichtet wurden, reicht eine eidesstattliche Erklärung im Kaufvertrag aus und die Baugenehmigung muss somit nicht angeführt werden.

Kauf/Verkauf von Immobilien, die vor 1967 errichtet wurden: drei Fälle

Zusammenfassend ergeben sich somit drei verschiedene Fälle:

1. Der Kaufvertrag wurde vor dem 17. März 1985 notariell abgeschlossen: Der notarielle Kaufvertrag ist auch dann gültig und wirksam, wenn darin nicht auf die Baugenehmigung verwiesen wird;
2. Der Kaufvertrag wurde nach dem 17. März 1985 abgeschlossen und bezieht sich auf eine Immobilie, mit deren Bau vor dem 1. September 1967 begonnen wurde: Der notarielle Kaufvertrag ist ohne Angabe der Baugenehmigung gültig und wirksam, wobei eine eidesstattliche Erklärung abgegeben wird;
3. Der Kaufvertrag wurde nach dem 17. März 1985 abgeschlossen und bezieht sich auf ein Gebäude, mit dessen Bau nach dem 1. September 1967 begonnen wurde: Der notarielle Kaufvertrag ist nur dann gültig und wirksam, wenn darin die Baugenehmigung angeführt wird.

Was tun, wenn keine Dokumente zu den Immobilien vorliegen, die vor 1967 errichtet wurden?

An dieser Stelle stellt sich die Frage, was im Fall 3) passiert, bzw. wenn die Immobilie nach dem 1. September 1967 gebaut wurde und keine Baugenehmigungen vorliegen.

Unbeschadet dessen, dass ein Vertrag ohne Angabe der Baugenehmigung automatisch als nichtig erachtet werden kann (unabhängig davon, ob die Baugenehmigung erwirkt wurde oder nicht), besteht selbst dann eine Möglichkeit, die Nichtigkeit zu beheben, und zwar anhand einer sog. Bestätigungsurkunde.

Ist die unterlassene, gesetzlich vorgeschriebene Angabe im notariellen Kaufvertrag nicht darauf zurückzuführen, dass tatsächlich keine erforderliche Genehmigung vorliegt, kann die nichtige Urkunde durch eine Folgeurkunde bestätigt werden, welche die Form der vorherigen Urkunde aufweist und die fehlenden Unterlagen enthält.

Liegen keine Unterlagen zu den Immobilien vor 1967 vor und müssen die Genehmigungen allerdings angegeben werden, so müssen die Bescheinigungen der städtebaulichen und bautechnischen Konformität aus den Archiven für Bauwesen der entsprechenden Gemeinde - ggf. mit Hilfe von Luftaufnahmen, Eigentumsurkunden und sonstigen Dokumenten zur Rekonstruktion der Geschichte des Gebäudes - beschaffen werden.