La circolazione degli immobili, il fantasma della provenienza donativa: perché rinunciare all’acquisto non è l’unica via.

Facciamo chiarezza e suggeriamo alcune possibili soluzioni.

La questione, per chi non sia un operatore di diritto, è abbastanza complessa ed è dunque opportuno procedere per gradi, evitando tecnicismi e rimandando ad altri articoli l’approfondimento di aspetti più specifici.

La fonte dei rischi connessi alla provenienza da donazione è costituita dalla presenza dei legittimari

I legittimari sono le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità e sono il coniuge, i figli e, in mancanza di figli, gli ascendenti, in una parola i congiunti più stretti.

Le norme sulla successione necessaria prevedono dunque che quando esistano tali categorie di successibili, una parte dei beni del de cuius debba essere loro necessariamente attribuita (quota di legittima o riserva), per l’altra parte dei beni (quota disponibile) vige invece libertà di disposizione; è appena il caso di precisare che tali quote non sono fisse, ma variano in funzione del numero dei figli e della presenza o meno del coniuge.

Se all’apertura della successione, legittima o per testamento, di un prossimo congiunto, il valore patrimoniale di quanto lasciato non è sufficiente a coprire i diritti dei legittimari poiché le donazioni, o anche le disposizioni testamentarie nel secondo caso, eccedono la quota di cui il soggetto poteva disporre, i legittimari possono agire per la riduzione, colpendo per prime le disposizioni testamentarie.

Se la riduzione di esse non è sufficiente ad integrare la legittima, ovvero se non esistano disposizioni testamentarie e la lesione dei diritti dei legittimari derivi invece da disposizioni liberali, vengono colpite ledonazioni, partendo dall’ultima in ordine di tempo.

Concentriamoci su questa ipotesi.

Se l’azione di riduzione è accolta, il donatario deve restituire il bene; se tuttavia il bene donato con disposizione lesiva della legittima, è stato nel frattempo alienato dal donatario a terzi, il legittimario deve anzitutto escutere i beni del donatario (ossia il patrimonio) per ottenere il rimborso del valore del bene.

A questo punto se il donatario può pagare, l’acquisto del terzo è rispettato.

Qualora anche l’escussione dei beni del donatario risulti infruttuosa, sarà possibile agire contro i successiviacquirenti per ottenere la restituzione di quanto donato : è questo il fulcro del problema della circolazione dell’immobile donato.

I legittimari hanno tempo 10 anni dalla morte del donante per far valere i loro diritti e hanno diritto alla restituzione dei beni liberi da pesi e gravami e quindi perderà efficacia anche l'eventuale ipoteca concessa a favore della banca a garanzia di mutuo contratto per l'acquisto/ristrutturazione dell'immobile. E questo costituisce il motivo per cui le banche fanno difficoltà a concedere finanziamenti a soggetti che acquistano beni di provenienza donativa. 
 

Ma quali soluzioni possono prospettarsi per risolvere il problema?

Innanzitutto, giova ricordare che le leggi 80/2005 e 263/2005 hanno posto un limite temporale alla proponibilità dell’azione di restituzione nei confronti dei terziaventi causa dal donatario.

Tale azione non può essere proposta dopo il decorso di 20 anni dalla trascrizione della donazione oggetto di riduzione, salvo atto di opposizione alla donazione da parte dei legittimari che va notificato e trascritto.

Ciò significa che, in difetto di tale formale atto di opposizione alla donazione, decorsi venti anni dalla trascrizione del contratto di donazione, non vi sarà alcun pericolo nell’acquisto di un immobile di provenienza donativa.

Naturalmente il bene donato potrà liberamente circolare, senza rischi per l’acquirente, anche quando siano decorsi 10 anni dall’apertura della successione (e quindi dalla morte del donante) ed i legittimari non abbiano trascritto la domanda di riduzione della donazione.

Nella prassi si sono ideati molteplici strumenti volti ad attenuare o cercare di superare la predetta disciplina e gli indubbi effetti negativi sulla circolazione dei beni di provenienza donativa entro il ventennio di cui all’art. 563 del codice civile.

  • Frequentemente utilizzato è quello di procedere, prima di alienare l’immobile, a una risoluzione per mutuoconsenso della precedente donazione; sarà il donante, tornato proprietario, ad alienare direttamente il bene. Una simile ipotesi, tuttavia, da un lato presuppone l’esistenza in vita del donante e dall’altro impone la necessità di altro contratto per ritrasferire il ricavato della vendita al donatario per ristorarlo del “sacrificio”.
  • Un rimedio in grado di dare certezza e garanzia è senza dubbio rappresentato dalla sottoscrizione di una specifica polizza assicurativa “donazione sicura” o di un’assicurazione all’atto di acquisto da parte dell’acquirente o del venditore.

Tramite esse si copre il rischio gravante sull’acquirente in caso di vittorioso esperimento delle azioni di riduzione e restituzione da parte di legittimari.

 L’articolo 563 del codice civile prevede infatti che il terzo acquirente possa liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso, “pagando l’equivalente in danaro”. Si tratta di un rischio che ben può essere oggetto di un contratto di assicurazione. Tale polizza assicurativa può essere stipulata sia al momento in cui viene perfezionata la donazione dell’immobile (dal donatario oppure dallo stesso donante) sia al momento in cui venga perfezionato l’acquisto da parte di un terzo avente causa dal donatario (dal donatario venditore oppure dall’acquirente).

  • E’ inoltre prospettabile come rimedio, quello della fideiussione ad opera di un terzo solvibile, come le Banche, con il precipuo intento di garantire, entro limiti temporali ed un tetto massimo ben definito, il danno derivante dal vittorioso esperimento dell’azione di riduzione, mentre sono inammissibili quelle prestate da donante, donatario e potenziali legittimari.
  • Con la rinuncia anticipata all'azione di restituzione contro i terzi aventicausa dal donatario, i legittimari (o meglio, coloro che sarebbero legittimari se si aprisse la successione in quel momento) partecipanti all'atto di donazione rinunciano, in caso di lesione di legittima, a richiedere la restituzione dell'immobile oggetto di donazione.
  • Infine la rinuncia all’azione di riduzione, possibile solo a successione aperta, nulla essendo quella effettuata mentre il donante è in vita.

Qualche considerazione finale.

Senza voler certo indurre ad imprudenza in sede di acquisto di immobile donato, è importante, prima di rinunciare, valutare bene se il rischio di una provenienza donativa è effettivo oppure si tratti di ipotesi remota.

La consistenza patrimoniale, l’età  del donante e la possibilità di sopravvenienza di legittimari in capo al donante, sono considerazioni fondamentali da fare in sede di acquisto di un immobile donato. 

E’ di tutta evidenza come il rischio sia proporzionalmente minore in considerazione della maggiore consistenza patrimoniale del donante rispetto al bene donato che si vorrebbe acquistare e come il pericolo connesso ad un’azione di restituzione deve ritenersi tanto minore quanto più consistente sia anche il patrimonio del donatario/venditore.

 

 

 

 

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