Bei der Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen (cedolare secca) handelt es sich um eine freiwillige steuerliche Regelung, die alternativ zur ordentlichen Besteuerung der Mieteinnahmen in Anspruch genommen werden kann. Zusammenfassend zahlt der Steuerpflichtige, der diese Regelung in Anspruch nehmen möchte, anstelle der Einkommensteuer IRPEF und der Zusatzsteuern eine Ersatzsteuer (was den Teil betrifft, der durch den Ertrag der Liegenschaft ermittelt wird) und ist zudem von der Zahlung der Registersteuer und der Stempelsteuer freigestellt, die dagegen normalerweise für Registrierung, Aufhebung und Verlängerung von Mietverträgen zu leisten sind.

Wer kann die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen in Anspruch nehmen?

Die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen kann nur von natürlichen Personen gewählt werden, die ein Eigentumsrecht oder ein dingliches Nutzungsrecht besitzen und die die Liegenschaft nicht in Ausübung ihrer beruflichen oder unternehmerischen Tätigkeit vermieten.

Diese Möglichkeit kann sowohl für kurzzeitige als auch für langfristige Vermietungen in Anspruch genommen werden. Vorbehalten bleibt dabei, dass deren Anwendung seit 2021 ausschließlich dann möglich ist, wenn der Steuerpflichtige maximal vier Wohnungen vermietet. Daraus folgt, dass der Gesetzgeber bei Übertreten dieser Schwelle davon ausgeht, dass die Vermietungstätigkeit unternehmerisch ausgeübt wird.

Bei welchen Liegenschaften kann diese Abgeltungssteuer in Anspruch genommen werden?

Die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen kann bei Liegenschaften in Anspruch genommen werden, die den Katasterkategorien A1 bis A11 angehören (mit Ausnahme der Kategorie A10 – Büros und Privatkanzleien), vorausgesetzt diese werden zu Wohnzwecken vermietet, einschließlich der entsprechenden Zugehörigkeiten, wenn diese zusammen mit der Wohnung oder aufgrund eines späteren Vertrags vermietet werden.

Die Abgeltungssteuer kann auch für 2019 zu Investitionszwecken abgeschlossene Mietverträge in Anspruch genommen werden: In diesem Fall müssen die Immobilien in die Katasterkategorie C1 eingestuft sein und eine Fläche bis zu 600 m2 ohne Zugehörigkeiten aufweisen.

Wie lang gilt die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen?

Diese Art der Besteuerung gilt für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags oder, sofern diese Möglichkeit in den Jahren nach dem ersten Jahr in Anspruch genommen wurde, für dessen Restlaufzeit. Der Vermieter ist in jedem Fall berechtigt, die Wahl dieser Besteuerung in jedem Vertragsjahr, das auf das Jahr folgt, in dem diese in Anspruch genommen wurde, zu widerrufen. Ebenso besteht stets die Möglichkeit, diese Wahl erneut in Anspruch zu nehmen und somit erneut von der Abgeltungssteuer für Mieteinnahmen zu profitieren.

Wie hoch ist die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen?

Die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen beinhaltet zwei Steuersätze, die auf den jährlichen Mietzins anzuwenden sind:

• einen reduzierten Steuersatz in Höhe von 10 %, der für Mietverträge mit vereinbartem Mietzins in Bezug auf Wohnungen anfällt, die sich in Gemeinden mit einem mangelhaften Angebot an verfügbaren Wohnlösungen gemäß der ital. Gesetzesverordnung 551/1988 (Bari, Bologna, Catania, Florenz, Genua, Mailand, Neapel, Palermo, Rom, Turin und Venedig sowie die an diese angrenzenden Gemeinden und andere Provinzhauptstädte) und in Gemeinden mit hoher Wohnungsnot gemäß den Vorgaben des interministeriellen Komitees für die Wirtschaftsprogrammierung (C.I.P.E.) befinden;
• einen normalen Steuersatz von 21 %, der für alle anderen Fälle gilt.

Wie wird die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen gewählt?

Die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen kann sowohl bei der Registrierung des Vertrags als auch in den Jahren darauf gewählt werden. Wird diese Besteuerung bei der Registrierung des Vertrags gewählt, kann das für die Registrierung der Urkunde genutzte Formular RLI verwendet werden. Wird die Besteuerung für die nächsten Jahre gewählt, muss innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf des vorherigen Mietjahrs ebenfalls das Formular RLI verwendet werden, am besten mittels der Telekommunikationsdienste der Agenzia delle Entrate.

Es wird diesbezüglich darauf hingewiesen, dass Vermieter, die sich für die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen entscheiden, diese Entscheidung ihrem Mieter im Vorfeld mitteilen müssen, sodass nachgewiesen wird, dass der Vermieter auf sein Recht auf Anpassung des Mietzinses verzichtet, auch wenn dieses vertraglich vorgesehen ist, einschließlich der Anpassung gemäß dem Index des italienischen nationalen Instituts für Statistik (ISTAT).

Wie wird die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen abgeführt?

Was die Zahlung der Ersatzsteuer betrifft, gelten dieselben Fristen und Bedingungen wie für die Abführung der Einkommensteuer IRPEF mit einer Vorauszahlung, die ab 2021 in Höhe von 100 % der für das Vorjahr fälligen Steuer abzuführen ist (natürlich ist das erste Jahr ausgenommen, da keine Steuer für das Vorjahr fällig war).

Dies vorausgeschickt, kann die Vorauszahlung einmalig (am 30. November) oder in zwei Raten (40 % bis zum 30. Juni und 60 % bis zum 30. November) geleistet werden, je nachdem, ob der Betrag sich auf mehr oder weniger als 257,52 Euro beläuft.

Für die Abführung der Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen mittels des F24-Formulars sind die Codes 1840 (Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen – Vorauszahlung erste Rate), 1841 (Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen – Vorauszahlung zweite Rate oder einmalige Zahlung) und 1842 (Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen – Saldozahlung) heranzuziehen.

Lohnt sich die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen?

In den meisten Fällen ist die Abgeltungssteuer auf Mieteinnahmen günstiger als die ordentliche Besteuerung. Andererseits zählen die Mieteinnahmen in diesem Fall nicht zum Gesamteinkommen (und daher nicht zur Einkommensteuerbemessungsgrundlage).

In jedem Fall ist darauf hinzuweisen, dass diese Wahlmöglichkeit sorgfältig und im Besonderen unter Berücksichtigung aller Aspekte der jeweiligen Rechtsvorschriften zu beurteilen ist. Beispielsweise beinhaltet die Inanspruchnahme dieser Besteuerung während des gesamten Zeitraums, in dem diese in Anspruch genommen wird, den Verzicht auf die Anpassung des Mietzinses, auch wenn diese vertraglich vorgesehen ist. Darüber hinaus können am durch die Abgeltungssteuer besteuerten Einkommen keine Steuerabzugs- und -absetzbeträge geltend gemacht werden.