Bei der Hinterlegung des Kaufpreises wird auf Verlangen einer oder beider Vertragsparteien die im Kaufvertrag oder einer sonstigen Übertragungsurkunde vereinbarte Summe beim Notar als Sicherstellung für einen erfolgreichen Vertragsabschluss hinterlegt.

Der Notar hat den von einer der Parteien erhaltenen Geldbetrag auf ein eigenes - von seinem Vermögen getrenntes - zweckgebundenes Hinterlegungskonto bei einer Bank einzuzahlen, das ausschließlich für die Transaktionen zwischen den Vertragsparteien bestimmt ist.

Wozu dient die Hinterlegung des Kaufpreises?

Wie vielleicht aus obigen kurzen Ausführungen hervorgeht, zielt die Hinterlegung des Kaufpreises darauf ab, den Parteien Sicherheit für einen erfolgreichen Transaktionsabschluss zu geben. Dadurch soll das Risiko vermieden werden, dass zwischen dem Abschluss des notariellen Vertrages und der Eintragung des Vertrages im Immobilienregister Hypotheken, Pfändungen oder sonstige Lasten zum Nachteil der vertraglichen Rechtswirkung eingetragen werden.

Der beim Notar hinterlegte Betrag kann nämlich weder gepfändet noch von den Gläubigern der Parteien geltend gemacht werden. Somit kann der Notar den hinterlegten Kaufpreis in voller Höhe an den Verkäufer auszahlen, wenn letzterer sämtliche Formalitäten abgewickelt hat, infolge deren die Immobilie ohne Bindungen und Lasten übertragen wurde.

Hinterlegung des Kaufpreises bei einem Darlehen

Ein besonderer Fall der Hinterlegung des Kaufpreises liegt vor, wenn der Kaufpreis des Kaufvertrages durch ein Bankdarlehen finanziert wurde.

In diesem Fall gestaltet sich die Situation etwas komplizierter, da nicht nur der Käufer den Kaufpreis hinterlegt, sondern auch die darlehensgebende Bank den Betrag bei Vertragsabschluss auf das Hinterlegungskonto des Notars überweisen muss. Anschließend erfolgen die Umschreibung, Eintragung der Hypothek zur Sicherstellung des Darlehens, Überprüfung der erfolgten Umschreibung und Eintragung, Auszahlung des hinterlegten Betrages durch den Notar an die Bank und schließlich die Freistellung der Immobilie von der Hypothek sowie die Auszahlung des restlichen Kaufpreises an den Verkäufer.

Wird der Kaufpreis allerdings nicht mit einem Darlehen finanziert, hinterlegt der Käufer den für den Vertragsabschluss vereinbarten Kaufpreis beim Notar. Anschließend erfolgen die Umschreibung und folgerichtige entsprechende Überprüfung dieses Vorgangs, die Auszahlung des hinterlegten Betrages vom Notar an die Bank, die Freistellung der Immobilie von der Hypothek und schließlich die Auszahlung des etwaigen restlichen Kaufpreises an den Verkäufer.

Hinterlegung des Kaufpreises: freiwillig oder verpflichtend?

Dieser Mechanismus wurde erstmals im Jahr 2013 in das italienische Rechtssystem eingeführt und anschließend durch das Wettbewerbsgesetz im Jahr 2017 für fakultativ erklärt, weshalb dieser Mechanismus folglich nicht verpflichtend in Anspruch genommen werden muss. Aus diesem Grund erfolgt die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar ausschließlich auf Verlangen einer der Parteien (in der Regel des Käufers), wobei die Beurteilung der Zweckmäßigkeit des entsprechenden Schutzes im eigenen Ermessen liegt.

Es sei daran erinnert, dass dieser Mechanismus vor allem zum Schutz des Käufers bei einem Vorvertrag dient. Dadurch soll verhindert werden, dass die Erwartungen des Käufers an das Kaufgeschäft bei Abschluss des tatsächlich eigentumsübertragenden Kaufvertrages nicht enttäuscht werden. Die Zweckmäßigkeit ist natürlich auch beim Verkauf von zu errichtenden Immobilien gegeben bzw. dann, wenn sich die verhandlungsgegenständliche Immobilie noch in der Bau- oder Fertigstellungsphase befindet.