Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist eine komplexe Angelegenheit, bei der es vieles zu beachten gibt. Vor allem, wenn es um den Erwerb des ersten Eigenheims geht, sollte man Sorgfalt walten lassen, und sich sobald wie möglich vom Verkäufer einige grundlegende Unterlagen aushändigen lassen. Dieses Paket an Informationen wird zum einen von den Kreditinstituten verlangt, wenn man einen Kredit beantragen möchte, und ist andererseits nützlich, um die Qualität des Kaufobjekts besser einschätzen zu können. Aber um welche Dokumente handelt es sich, und welche Eigenschaften haben sie?

Die Herkunfts-Urkunde

Zunächst muss eine Urkunde vorgelegt werden, welche nicht nur das Eigentum der Immobilie bescheinigt, sondern auch die Herkunft dieses Eigentums, d.h., wie derzeitige Eigentümer dieses erlangt hat.

Auch wenn es sich in den meisten Fällen bei dieser Urkunde um einen Kaufvertrag handelt, ist das nicht immer so: das Kaufobjekt kann auch geerbt worden sein, oder die Eigentumsübertragung kann per Schenkung (z.B. von Eltern an Kinder, oder zwischen anderen Personen) erfolgt sein. In beiden Fällen ist etwas mehr Vorsicht angesagt: so sollte man wissen, dass eine Erbschaftserklärung nicht als Herkunftstitel gilt, sondern auch hier eine Urkunde erforderlich ist, die belegt, wie der Erblasser zuvor in das Eigentum des Kaufobjekts gelangt war. Zudem muss man sich vergewissern, dass die Erbschaftsannahme ordnungsgemäß überschrieben wurde.

Ein weiterer, bei einem geerbten Kaufobjekt zu beachtender Aspekt ist die mögliche Verletzung der den pflichtteilsberechtigten Erben zustehenden Rechte (welche eventuell rechtlich vorgehen könnten, um diese geltend zu machen). Aber darauf werden wir ein anderes Mal genauer eingehen.

Grundriss

Ebenfalls beim Verkauf erforderlich ist der Grundriss, welcher dem aktuellen Zustand des Kaufobjekts entsprechen muss. Daher sollte man von einem Experten überprüfen lassen, dass alles, was auf den grafischen Darstellungen wiedergegeben ist, mit der tatsächlichen Situation übereinstimmt. Aber was ist, wenn der Grundriss vom faktischen Stand der Dinge abweicht?

In diesem Fall muss man beim Eigentümer eine Aktualisierung beantragen, und sich alle die Änderungen betreffenden Unterlagen aushändigen lassen (z.B. die entsprechende CILA = BBM oder SCIA = ZeMeT). Sollte sich dieses Vorgehen als unmöglich erweisen, da nicht genehmigte bzw. nicht gemeldete Änderungen vorgenommen wurden, ist der Verkäufer verpflichtet, den vorherigen Zustand wiederherzustellen.

Kataster-Auszug

Der Kataster-Auszug dient dazu, die Erfassung der Immobilie in den Archiven des Katasteramts zu belegen. Er gibt unter anderem an, auf wen das Eigentum der Liegenschaft lautet, und definiert den genauen Standort der Immobilie. Es ist naheliegend, dass auch hier die Übereinstimmung mit den erklärten und tatsächlichen Angaben zu überprüfen ist: sollten sich Unstimmigkeiten herausstellen (z.B. falls das Objekt auf einen anderen Eigentümer eingetragen ist), wird man den Verkäufer veranlassen, die Daten zu aktualisieren.

Hypotheken-Nachweis

Anhand eines Auszugs aus dem Grundbuch lässt sich dagegen feststellen, ob die Immobilie durch Hypotheken belastet ist. Nun ist eine solche Belastung auf einer Immobilie an sich kein Hindernis für den Verkauf, sofern eventuelle Hypotheken mit dem Abschluss des Kaufvertrags gelöscht werden: meist tritt diese Situation bei der Eigentumsübertragung von Immobilien ein, die mit einem Darlehen erworben wurden, und dieses ist noch nicht vollständig getilgt.

Soweit unser Überblick über einige Dokumente, die grundlegend sind, um den Kauf einer Immobilie gut vorbereitet anzugehen. Der Kürze halber sind wir nicht näher auf andere Unterlagen eingegangen, die ebenfalls nützlich sind für eine adäquate Beurteilung des Kaufobjekts: dazu gehört z.B. der Energieausweis (APE), der Aufschluss über die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt. Existiert eine solche Bescheinigung zum Energieverhalten noch nicht (was v.a. bei älteren Immobilien häufig vorkommt), kann sie auch noch kurz vor Abschluss des Kaufvertrags angefertigt werden.