Dinanzi a un’operazione di ristrutturazione del proprio appartamento, il professionista che segue i lavori potrebbe indicare la necessità di procedere a un aggiornamento catastale.

Ma che cosa si intende con tale termine? Ed è necessario procedere all’aggiornamento o alla variazione catastale se ci si limita a spostare una porta?

L’aggiornamento catastale

Iniziamo con il ricordare che l’aggiornamento catastale è un’operazione con cui si variano i dati presenti nella visura e/o nella planimetria.

La visuracatastale è una sorta di documento di identità dell’immobile: vengono infatti riportati indirizzo e Comune di ubicazione, foglio, particella, eventualec subalterno, consentendo di individuare in modo distinto e univoco il bene.

La planimetria catastale è invece il disegno tecnico, di solito in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto. Da essa si possono dedurre i confini, la suddivisione, la destinazione dei locali interni, i dati metrici e ulteriori informazioni.

Quando è necessario l’aggiornamento catastale

Chiarito quanto sopra, ricordiamo come non tutti gli interventi tecnici sul proprio immobile richiedano un aggiornamento o una variazione catastale. Si consideri infatti che lo scopo ultimo del Catasto è quello di permettere il puntuale calcolo della rendita e, di conseguenza, delle imposte sul patrimonio immobiliare.

Ecco dunque che, in linea di massima, richiederanno una variazione catastale obbligatoria solamente gli interventi in cui vi è un impatto sulla rendita dell’immobile.

Quando è necessaria la variazione catastale

A titolo di esempio non esaustivo, è richiesta la variazione catastale nelle ipotesi di:

• cambio di destinazione d’uso, come avviene nel caso di trasformazione di un’abitazione in ufficio
• frazionamento dell’unità immobiliare in due o più unità distinte
• accorpamento di più unità immobiliari in un’unica unità immobiliare
• scorporo di cantine o soffitte
• ampliamento dei volumi, con sopraelevazione con piano casa o trasformazione di balconi in verande
• creazione di nuovi vani e superfici
• modifica della distribuzione interna dell’unità immobiliare
• variazione dei dati catastali (ad esempi, identità del proprietario).

Le porte richiedono un aggiornamento catastale?

A questo punto può possiamo certamente giungere a rispondere alla domanda posta come titolo del nostro odierno approfondimento.

Per far ciò, si può richiamare alla memoria l’attuale quadro regolamentare, a partire dalla circolare n. 2/2010 dell’Agenzia del Territorio (ora Entrate), che al punto 3 chiarisce i limiti che prevedono l’aggiornamento catastale obbligatorio, affermando che

L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc. non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.

Ancora, si chiarisce che

non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità. Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto. Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.).

In sintesi, se l’unica operazione che viene effettuata dal proprietario dell’immobile è il mero spostamento di una porta, senza impatto sul numero di vani e sulla loro funzionalità, l’aggiornamento catastale non è obbligatorio.