Per la legge italiana la nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Pertanto, in tutti i palazzi in cui vi sono fino a otto proprietari di appartamenti, questi potranno fare a meno di nominare un amministratore “professionista”.

Attenzione, però. Il fatto che per costoro non vi sia l’obbligo di avere un amministratore condominiale non equivale ad affermare che non esista un condominio: per l’attuale quadro normativo, infatti, si forma un condominio non appena la proprietà dell’edificio è divisa almeno tra due persone. Dunque:

• la presenza di almeno due proprietari forma un condominio, ma questi non hanno l’obbligo di nominare un amministratore condominiale;
• se nel condominio vi sono più di otto proprietari, allora la nomina dell’amministratore condominiale diviene obbligatoria;
• anche se nel condominio vi sono fino a otto proprietari, nulla vieta a condomini di nominare un professionista per la gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile.

Come si nomina l’amministratore di condominio

Chiarito quanto sopra, la maggioranza necessaria per nominare un amministratore di condominio è pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea (cioè, almeno 500 millesimi), anche in seconda convocazione.

Nel caso in cui l’assemblea non muova in direzione della nomina di un amministratore, allora tale professionista sarà nominato dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino.

Segnaliamo inoltre come l’assemblea possa subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa per la RC professionale.

Qual è la durata della carica dell’amministratore condominiale

L’amministratore condominiale dura un anno, con rinnovo automatico alla prima scadenza. Dopo la seconda scadenza è invece obbligatorio che sia convocata l’assemblea per la riconferma o la nomina di un nuovo amministratore a maggioranza degli intervenuti in assemblea, anche in seconda convocazione.

Come si revoca l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio può essere revocato in ogni momento con le stesse maggioranze che sono previste per la nomina.

La revoca può avvenire sia per giusta causa che senza giusta causa. Nel primo caso si verifica un mancato adempimento ai propri doveri: in questa ipotesi il recesso è immediato e nulla sarà dovuto all’amministratore. Nel secondo caso, invece, l’amministratore può rivendicare il risarcimento del danno per la perdita del guadagno.

Nelle ipotesi più gravi (ad esempio, se l’amministratore non presenta alcun rendiconto gestionale), l’amministratore può essere revocato anche su ricorso di un condomino, dal Tribunale.

Quali sono i requisiti per diventare amministratore di condominio

L’art. 71 bis delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile illustra quali sono i requisiti utili per diventare amministratore di condominio. Possono dunque svolgere questo incarico coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Se tuttavia l’amministratore viene nominato tra i condomini dello stabile (nell’ipotesi in cui non si superino gli otto proprietari nell’edificio), i requisiti di cui ai punti f) e g) possono essere verificati.

Possono svolgere altresì l'incarico di amministratore di condominio le società cui al titolo V del libro V del codice. In questo caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.