In qualsiasi operazione di compravendita o di ristrutturazione immobiliare è fondamentale assicurarsi che non vi siano problemi di conformità urbanistica e di conformità catastale sull’oggetto dei propri interessi. Anche un piccolo abuso edilizio potrebbe infatti generare una serie di eventi pregiudizievoli che renderebbero impossibile, o più complessa, l’operazione immobiliare che si intende realizzare.

Ma che cosa si intende con conformità urbanistica e catastale di un immobile? E che cosa sono i certificati di conformità urbanistica e di conformità catastale? E perché non è sufficiente assicurarsi che l’immobile sia regolare sotto il profilo catastale per dormire sonni tranquilli?

Il certificato di conformità urbanistica

Cominciamo con l’evidenziare che il certificato di conformità urbanistica (certificazione di conformità urbanistica) è quel documento che ha lo scopo di attestare la corrispondenza tra l’immobile oggetto di compravendita / ristrutturazione, e i titoli edilizi che sono depositati in Comune.

In termini ancora più chiari e diretti, tale certificato ha lo scopo di attestare la regolarità urbanistica dell’immobile, assicurando che lo stesso sia identico al progetto presentato e approvato in Comune. Garantisce, cioè, che sull’immobile non vi siano abusi edilizi, variazioni rispetto al progetto, modifiche non comunicate e/o approvate, e così via.

Proprio per la sua importanza, è fortemente consigliabile verificare l’effettiva conformità prima di presentarsi dal Notaio. Un’ eventuale difformità o configurabile come un abuso edilizio (di differenti livelli di gravità) potrebbe portare all’annullamento del rogito. Altro elemento fondamentale da considerare è che a seguito del passaggio di proprietà, sarà l’acquirente a rispondere per gli eventuali abusi presenti sull’immobile.

Dalla regolarità urbanistica alla conformità catastale

Dal concetto di regolarità urbanistica deve essere separato quello di conformità catastale: può infatti capitare che l’immobile risulti conforme alla planimetria depositata in Catasto, ma non sia conforme con le informazioni presenti in Comune.

Al fine di una compravendita, la conformità catastale può risultare però più ostacolante, in quanto non è possibile effettuare il passaggio di proprietà qualora venga rilevata una difformità tra lo stato di fatto e quanto depositato in catasto (differenze sulla planimetria catastale, superfici errate..).

Cosa si rischia in caso di mancata conformità urbanistica?

In linea di massima acquistare un immobile che non risulta essere conforme con i progetti depositati in Comune, quindi privi di conformità urbanistica, può determinare una serie di conseguenze di varia gravità. Per esempio, l’atto di compravendita potrebbe essere annullato nel caso in cui l’immobile sia completamente abusivo, ovvero sia stato realizzato in mancanza di autorizzazioni a costruire. E, anche nelle ipotesi meno pregiudizievoli, diverse responsabilità di natura civile e penale ricadranno sulle parti.

Ecco perché nel momento in cui si procede ad acquistare un immobile diviene fondamentale domandare una specifica consulenza a un tecnico di fiducia, a un agente immobiliare qualificato o ad altro partner che possa effettuare le verifiche catastali e urbanistiche necessarie per assicurare il potenziale acquirente della congruità dell’affare, sollevando il cliente da ogni responsabilità.