L’acquisto di una casa è un’operazione complessa, soprattutto agli occhi di coloro che si stanno avvicinando alla compravendita della propria prima abitazione di proprietà. 

Proprio per questo motivo è fondamentale procedere con cautela, iniziando con il reperire alcuni documenti fondamentali dal venditore: non solamente costituiranno un kit informativo che sarà richiesto dall’istituto di credito al quale domanderai un mutuo, ma saranno altresì utili per poter valutare con maggiore consapevolezza la qualità dell’acquisto. Ma quali sono? E che caratteristiche hanno?
 

Atto di provenienza

Cominciamo dall’atto di provenienza, ovvero dal documento che oltre ad attestare la proprietà dell’immobile, indica altresì in che modo l’attuale proprietario ne sia entrato in possesso.

In buona parte dei casi, l’atto di provenienza sarà costituito da un contratto di compravendita ma… non sempre è così: può infatti darsi che l’immobile sia stato ereditato, o che magari sia stato donato da un genitore o da un’altra persona. In entrambi i casi, sarà necessario attrezzarsi di qualche scrupolo in più. Per quanto concerne ad esempio l’immobile ereditato, è opportuno rammentare che la dichiarazione di successione non equivale ad un attestato di provenienza, ma bisognerà invece procurarsi l’atto di provenienza del de cuius, e assicurarsi che sia stata trascritta l’accettazione dell’eredità.

Un discorso a parte è legato all’eredità e al rischio di lesione degli interessi degli eredi legittimari (con ciò che ne consegue sulla possibilità che costoro possano agire giuridicamente per far valere i propri diritti). Ne parleremo in un separato approfondimento.

Planimetria

Un altro documento essenziale è rappresentato dalla planimetria, che deve essere evidentemente corrispondente allo stato attuale dell’immobile: con l’aiuto di un tecnico sarà dunque opportuno procedere con la verifica che tutto ciò che è indicato nella planimetria sia uguale a quanto riscontrabile nell’appartamento. E se invece la planimetria dovesse essere difforme rispetto al reale stato delle cose?

In tale ipotesi, bisognerà richiedere l’aggiornamento al proprietario di casa, facendosi consegnare anche la documentazione attraverso la quale sono state eseguite tali modifiche (potrebbe trattarsi di una CILA o di una SCIA). Qualora tale operazione fosse impossibile, poiché sono state effettuate delle modifiche non autorizzabili, il venditore dovrà ripristinare l’immobile al suo stato precedente.

Visura catastale

La visura catastale è il documento che identifica l’immobile negli archivi catastali, indicando – tra gli altri – a chi è intestato l’immobile (proprietario) e la sua ubicazione in toponomastica. Intuibilmente, bisognerà accertarsi che i dati presenti nella visura catastale siano coerenti con quelli dichiarati e riscontrabili: nel caso di difformità (ad esempio, di proprietario differente rispetto a quello indicato in visura), occorrerà domandare al venditore il conseguente aggiornamento.

Visura ipotecaria

Un’altra tipologia di visura è quella ipotecaria che, contrariamente a quella catastale, accerta l’esistenza o meno di gravami sull’immobile. Evidentemente, la presenza di eventuali ipoteche sull’immobile da acquistare non rappresenta di per sé un ostacolo alla compravendita, a generale condizione che siano estinte in concomitanza con il rogito: è – tradizionalmente – il caso del venditore che cede la proprietà di un immobile acquistato con un mutuo ancora in ammortamento.

Fin qui, alcuni documenti fondamentali per potersi avvicinare con maggiore consapevolezza alla compravendita dell’immobile. Per brevità abbiano volontariamente escluso altri documenti comunque utili per valutare più congruamente la qualità di un immobile, come l’Attestato di prestazione energetica (APE), che riassume alcune metriche utili per poter comprendere quale sia l’efficienza energetica dell’immobile. In caso di mancanza – come molto probabile per gli immobili meno recenti – l’APE potrà comunque essere redatto in prossimità del rogito.