Der Verkauf einer geerbten Wohnimmobilie ist ein Vorgang, bei dem verschiedene Aspekte aufmerksam abzuwägen und zu berücksichtigen sind, da ein Verkauf bzw. Kauf solcher Objekte vielgestaltige Konsequenzen mit sich bringen kann und es manchmal Abweichungen von der üblichen Auslegung durch die Parteien geben kann.

So wissen zum Beispiel nicht alle Eigentümer von geerbten Häusern, dass es, zumal wenn es im Zusammenhang mit dem Nachlass eine Teilung gegeben hat, dass es nicht ausreichend ist, eine Erbschafterklärung abzugeben, um den Verkauf unbesorgt anzugehen und böse Überraschungen zu vermeiden. Zusätzlich ist nämlich ein weiterer Schritt erforderlich, und zwar die „Annahme der Erbschaft“, welche meistens stillschweigend erfolgt. Aber worum geht es da?

So funktioniert die stillschweigende Erbschaftsannahme

Wie bereits eingangs erwähnt, stellt die Erbschaftserklärung eine grundlegende Voraussetzung dar, um eine Erbschaft anzutreten, aber es ist vielleicht nicht allgemein bekannt, dass diese Erklärung (selbst wenn damit auch alle gesetzlich vorgeschrieben Steuern und Abgaben gezahlt werden) nicht gleichbedeutend mit der Erbschaftsannahme ist, welche auf zweierlei Weise erfolgen kann:

• ausdrücklich, und zwar, wenn der Erbschaftsberechtigte mittels einer öffentlichen Urkunde oder in einer beglaubigten Privatschrift seine Absicht darlegt, das Erbe anzutreten
• stillschweigend, wenn der Erbschaftsberechtigte so handelt, wie er nur als Erbe tun kann

In diesem Sinne drückt der Verkauf einer geerbten Immobilie eigentlich eindeutig die Annahme einer Erbschaft aus, da ja nur der Erbe darüber verfügen kann. Beim Abschluss des notariellen Kaufvertrags, und nachdem der Verkäufer eine Sterbeurkunde des Erblassers vorgelegt hat, wird der Notar zum einen die Übertragung des aus dem Nachlass stammenden Objekts zugunsten des Verkäufers vornehmen, als auch die anschließende Eigentumsübertragung auf den Käufer, was eine Zeit- und Kostenersparnis bedeutet.

Die Erbschaftsannahme zwecks eines Hausverkaufs an Dritte

Die bisher dargelegte Situation „bereichert“ sich um einen weiteren Aspekt, wenn man berücksichtigt, dass ab dem 1. Juli 2010 die Notare hierzulande rechtlich verpflichtet sind, vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrags die Übereinstimmung der Katastererfassungen sowie die korrekte Eintragung der Immobilie beim Liegenschaftsamt zu überprüfen.

Da aber vorher keine derartige Pflicht bestanden hat, ist nachzuvollziehen, dass es Immobilienübertragungen gegeben hat, bei der der Schritt der Überschreibung der Erbschaftsannahme ausgelassen wurde.

Aus diesem Grund, und um jeglichen Missverständnissen vorzubeugen, ist es im Vorfeld eines Immobilienkaufs in jedem Falle ratsam, überprüfen zu lassen, ob bei den vorangegangenen Eigentumsübertragungen ein Erbschaftsfall dabei war, undgegebenenfalls sicherzustellen, dass die stillschweigende Annahme urkundlich festgehalten und ordnungsgemäß überschrieben wurde.

Eine Ausnahme liegt vor, wenn seit der Einleitung des Nachlassverfahrens, was meistens gleich nach dem Sterbefall geschieht, mehr als 20 Jahren vergangen sind, ohne dass die Erbschaftsannahme überschrieben worden wäre. Nur in diesem Fall könnte es passieren, dass jemandem, der die Erbschaft hätte annehmen können und dies nicht getan hat, das Eigentum abgesprochen wird, weil inzwischen eine Ersitzung geltend gemacht wird. So ist es vorsorglich generell angebracht, die Überschreibung der Erbschaftsannahme vorzunehmen, auch wenn das Ableben des Erblassers schon über 20 Jahre zurückliegt.