Die Steuervergünstigungen im Zusammenhang mit dem Kauf der Erstwohnung zielen darauf ab, dieses Kaufgeschäft vorteilhafter zu gestalten, um einen Anreiz für die Erstinvestition in die eigenen vier Wände zu schaffen.

Wie gestalten sich die Steuerbonusse für den Kauf der Erstwohnung? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um keine unangenehmen Strafen zu riskieren?

In weiterer Folge soll kurz zusammenfassend auf die Zweifel der Steuerpflichtigen eingegangen werden.

Welcher Steuerbonus gilt für den Kauf der Erstwohnung?

Wer eine Erstwohnung kauft, kann wie folgt Steuern sparen, die (über den Notar) an das Finanzamt abgeführt werden müssen:

• beim Kauf von einem Bauunternehmen, fällt die Mehrwertsteuer nicht im Ausmaß von 10 %, sondern von 4 % an. Außerdem sind Hypothekar- und Katastergebühren in fest bemessener Höhe von jeweils Euro 200 fällig und nicht im Ausmaß von 2 % bzw. 1 %;
• beim Kauf von einer Privatperson fallen Registergebühren in Höhe von 2 % (und nicht 9 %) an, während Hypothekar- und Katastergebühren in fest bemessener Höhe von jeweils Euro 50 fällig sind und nicht im Ausmaß von 2 % bzw. 1 %.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Steuerförderungen für Erstwohnung

Zur Erfüllung der steuerlichen Voraussetzungen für den Kauf der Erstwohnung müssen einige grundlegende Bedingungen beachtet werden:

1. Der Käufer muss seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach Abschluss des Kaufvertrages in die mit der Steuerförderung erworbene Wohnung verlegen;
2. Der Käufer darf nicht Eigentümer oder ausschließlicher - oder gemeinsam mit dem Ehepartner - Inhaber von Fruchtgenussrechten, Nutzungsrechten und Wohnrechten einer anderen Wohnung im Gemeindegebiet sein, in dem sich die kaufgegenständliche Immobilie befindet;
3. Der Käufer darf italienweit nicht Inhaber sein - auch nicht anteilsmäßig und auch nicht im Rahmen der Gütergemeinschaft - von Eigentumsrechten, Fruchtgenussrechten, Nutzungsrechten, Wohnrechten, Rechten am nackten Eigentum einer anderen Wohnung, die mit dem Steuerbonus für Erstwohnung erworben wurde;
4. Die Immobilie darf im Kataster nicht als Kategorie A/1, A/8 oder A/9 eingetragen sein;
5. Die mit dem Steuerbonus für Erstwohnung erworbene Immobilie darf erst nach Ablauf von 5 Jahren nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages veräußert werden, es sei denn, innerhalb von einem Jahr nach Vertragsabschluss wird eine andere Liegenschaft als Erstwohnung erworben.

Wir möchten darauf hinweisen, dass die Erklärung hinsichtlich der Inanspruchnahme der Steuerförderung für Erstwohnung unwiderruflich ist. Aus diesem Grund kann der Steuerpflichtige diese Steuerregelung in Zukunft nicht noch einmal in Anspruch nehmen und zwar auch nicht dann, wenn er erklärt, auf den vorherigen Kauf zu verzichten.

Steuerförderungen für den Kauf einer sich im Bau befindlichen Erstwohnung

Die Steuerförderungen für den Kauf von Erstwohnungen stehen auch bei Übertragungen von sich im Bau befindlichen Immobilien, die nicht die Eigenschaften von Luxuswohnungen aufweisen, zu. Der Antrag auf Inanspruchnahme der Steuervergünstigung kann nicht wiederholt werden. Dies gilt unabhängig von der Erfassung der antragsgegenständlichen Immobilie im Kataster, es sei denn, die Immobilie wird innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb veräußert.

Wohnsitz in der Gemeinde

Wie oben angeführt, muss für die Inanspruchnahme des Steuerbonus für Erstwohnung die Wohnsitzverlegung innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf erfolgen. Gemäß den geltenden Rechtsvorschriften ist allerdings nicht vorgesehen, dass der Steuerpflichtige für einen Mindestzeitraum in der Gemeinde wohnhaft ist, in der sich die mit der Steuerförderung für Erstwohnungen erworbene Immobilie befindet.

Dieser Ansatz wurde auch vom Kassationsgerichtshof bestätigt, wonach als Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuervergünstigung die Wohnsitzverlegung in die Gemeinde, in der sich die erworbene Immobilie befindet, bei Abschluss des Kaufvertrages oder innerhalb von 18 Monaten gilt. Die allfällige nachfolgende Verlegung des Wohnsitzes ist somit nicht maßgeblich und gilt nicht als Grund für den Widerruf der Steuervergünstigung.

Verkauf der Erstwohnung

Außerdem soll darauf hingewiesen werden, dass der Verkauf (oder die Abtretung mittels Schenkung) der mit der Steuervergünstigung für Erstwohnung erworbenen Immobilie zur Aberkennung des Steuerbonus und zur Anwendung einer Vertragsstrafe von 30 % führt. Dies gilt nicht bei erneutem Erwerb einer anderen Immobilie als Erstwohnung innerhalb von einem Jahr.

Um somit bei einer Veräußerung vor Ablauf von 5 Jahren auch weiterhin die Steuervergünstigung für Erstwohnung in Anspruch nehmen zu können, muss innerhalb von einem Jahr nach Veräußerung eine andere Immobilie erworben werden: Hierfür ist es ausreichend - wie auch mehrfach vom Kassationsgerichtshof betont wurde - dass der neue Kauf auch unentgeltlich mittels Schenkung erfolgt.