Bei Kondominiumsordnung handelt es sich um das Dokument, in dem die Grundregeln für die Nutzung der Gemeingüter und die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festgelegt sind, und das verschiedene Aspekte des Gemeinschaftslebens und der Beziehungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. zwischen den einzelnen Eigentümern regelt.

In anderen Worten: die Kondominiumsordnung stellt die von der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuhaltenden Regeln auf. Sie ist, um Gültigkeit zu besitzen, stets in Schriftform zu verfassen, und dem vom Hausverwalter geführten Protokollbuch als Beilage beizufügen. Gemäß Art. 1138 des italienischen Bürgerlichen Gesetzbuchs ist die Anwendung einer Kondominiumsordnung obligatorisch, sofern es sich um ein Kondominium mit mindestens zehn Wohnungseigentümern handelt, während ein Hausverwalter schon ab acht Wohnungseigentümern erforderlich ist (lt. Art. 1129 ital. BGB).

Allerdings hat die Nichtanwendung einer Kondominiumsordnung ab elf Wohnungseigentümern keine Sanktionen zur Folge; vielmehr versetzt diese Situation die einzelnen Eigentümer in die Lage, von der Eigentümerversammlung die Einführung eines solchen Dokuments zu verlangen.

Kondominiumsordnung: vertraglich festgelegt oder von der Eigentümerversammlung genehmigt?

Kondominiumsordnungen können zweifacher Art sein, nämlich vertraglich festgelegt („konventional“) oder genehmigt durch einen mehrheitlichen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Die beiden Formen unterscheiden sich sowohl in Bezug auf deren Begründung, als auch auf deren Wirkung: eine Vertragsordnung bietet die Möglichkeit, Einfluss auf die den Wohnungseigentümern zukommenden Rechte in Bezug auf die Gemeinschaftsteile und das jeweilige Sondereigentum zu nehmen; per Versammlungsbeschluss festgelegte Ordnungen dagegen dürfen keine Klauseln enthalten, die sich auf die Sonderrechte auswirken.

In der Regel wird eine vertragliche Kondominiumsordnung vom ursprünglichen Eigentümer der Gebäudeanlage (z.B. vom Bauherrn) aufgesetzt, und da in den Kaufverträgen zu den einzelnen Immobilieneinheiten darauf Bezug genommen wird, gilt diese Ordnung für den jeweiligen Wohnungseigentümer ab dem Kaufabschluss. Andernfalls kann die Kondominiumsordnungper Mehrheitsbeschluss bei der Eigentümerversammlung genehmigt werden, wobei eine Stimmenzahl von der Mehrheit der Anwesenden und mindestens der Hälfte des Gebäudewertes erforderlich ist.

Was steht in der Kondominiumsordnung?

Wie eingangs erwähnt regelt die Kondominiumsordnung die Nutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen und die Kostenaufteilung gemäß den Rechten und Pflichten der jeweiligen Eigentümer, und stellt die Vorschriften zur Wahrung des äußeren Erscheinungsbilds der Anlage und zur Hausverwaltung auf.

Folglich enthält die Kondominiumsordnung Angaben über die Anlage und deren Gemeinschaftsteile, die Regeln für deren Nutzung und die Vorschriften zur Aufteilung der dieses Gemeinschaftseigentum betreffenden Betriebskosten, sowie Richtlinien in Bezug auf das zu wahrende Erscheinungsbild und die Hausverwaltung.

Kondominiumsordnung und Haustiere

Welche Art von Kondominiumsordnung auch immer zur Anwendung kommt: sie kann den Besitz bzw. die Haltung von Haustieren nicht verbieten. Dies wird festgelegt von Artikel 1138 des ital. BGB, wonach entsprechende Klauseln nichtig sind. Das bedeutet, dass man in jedem Fall das Recht hat, mit seinem Haustier zusammenzuleben, sofern es sich nicht um gefährliche Tiere handelt (deren Haltung gemäß Gesetz 150/1992 untersagt ist).

Wer sorgt für die Einhaltung der Kondominiumsordnung?

Der Hausverwalter ist für die Einhaltung der Regeln zuständig. Daher kommt ihm die Aufgabe zu, die Wohnungseigentümer zur Beachtung der Kondominiumsordnung anzuhalten, und er ist (auch ohne ausdrücklichen Beschluss) berechtigt, die Befolgung dieser Satzung einzuklagen. Der Hausverwalter ist daher befugt, auch ohne die spezifische Zustimmung der Eigentümerversammlung gerichtliche Schritte einzuleiten, um gegen die Regelverstöße von Wohnungseigentümern, die säumig sind oder die Vorschriften der Kondominiumsordnung nicht einhalten, vorzugehen.

Wie kann die Kondominiumsordnung geändert werden?

Für eine Änderung der Kondominiumsordnung bedarf es einer schriftlichen Urkunde. Eine vertraglich festgelegte Kondominiumsordnung kann von den Wohnungseigentümern geändert werden, wobei die jeweilige Modalität von der Art der abzuwandelnden Klausel abhängt. Zusammenfassend ist zu sagen, dass Klauseln, die die subjektiven Rechte und die Pflichten der Wohnungseigentümer betreffen, nur durch einstimmigen Beschluss geändert werden können, während für die anderen Klauseln (wie solche, die die Gemeingüter betreffen) ein Mehrheitsbeschluss ausreichend ist.

Wurde die Kondominiumsordnung von der Eigentümerversammlung genehmigt, kann diese auch Änderungen beschließen, wobei wiederum die Mehrheit der Anwesenden und mindestens die Hälfte des Gebäudewerts erforderlich sind.