29.09.2014

Rent to buy, come comprare casa a piccoli passi


Il Decreto “Sblocca Italia” introduce e regolamenta i contratti di affitto con riscatto, che ora sono tutelati da eventuali ipoteche e pignoramenti.

Questo particolare tipo di contratto permette l’acquisto di un’immobile poco a poco, pagando inizialmente un canone d’affitto e poi riscattando l’immobile, divenendone proprietari. Il “Rent to Buy” è possibile per tutti i soggetti e per tutti i tipi di immobile, e prevede anche un maggior numero di tutele. Di fatti, già da tempo viene praticato, senza però una regolamentazione, che ora è stata data.

Con la formula del ”Rent to Buy” si tenta di risolvere il problema della mancanza di liquidità. I potenziali acquirenti, infatti, possono rimandare ad un momento futuro la compravendita, ma ottengono subito la disponibilità dell’alloggio pagando un canone. Questo viene versato per il godimento dell’immobile, ma viene poi recuperato al momento del pagamento del prezzo di acquisto.

Chi stipula questo tipo di contratto ha un'ampia autonomia contrattuale. Di fatti, in base alle proprie esigenze, i contraenti possono stabilire la durata della fase di godimento dell’immobile, la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita, e le modalità con cui esercitare il diritto di recesso e l’inserimento di eventuali clausole penali.

Con il D.L. 133/14, viene previsto che i contratti di “Rent to Buy” siano trascritti nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile. In questo modo il conduttore dell'immobile è maggiormente tutelato fino al suo acquisto.

Con la trascrizione, gli effetti del contratto di “Rent to Buy” diventano simili a quelli del contratto preliminare di compravendita. L’efficacia della prenotazione è elevata però dai tre anni, previsti per il contratto preliminare, a tutta la durata del contratto, e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

In sostanza il conduttore dell’immobile è tutelato da eventuali ipoteche o pignoramenti che possono gravare sull’immobile.

Dal punto di vista fiscale, dato che le somme versate in una prima fase sono qualificate come canoni per il godimento dell’immobile e successivamente sono imputate al prezzo della cessione, sarà considerata come base imponibile della cessione il saldo del prezzo, al netto di quanto già versato, non solo a titolo di acconti, ma anche come canoni di locazione.


 
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