21.10.2014

I compensi all'amministratore di condominio


La Riforma del condominio ha voluto fornire le linee guida in materia di compensi all’amministratore, stabilendo che all'atto dell'accettazione dell'incarico il professionista deve comunicare a quanto ammontano le sue competenze. Questa linea comportamentale è stata confermata dalla Cassazione del 30.09.2013 n.22313 che ribadisce che al momento della nomina va definito il quantum dovuto, escludendo quindi altre eventuali somme richieste dall'amministratore (art. 1129 c.c.).

Le norme di riferimento sono  l’art. 1129 comma 14 c.c. che dice chiaramente che “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta” e  l’art. 1129 comma 8 c.c. secondo il quale “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

L’onorario dell’amministratore va quindi individuato, in modo definitivo, al momento della nomina senza poter dare spazio ad integrazioni e/o specificazioni.

Non esiste un vero e proprio tariffario dell'amministratore e la quantificazione dell'onorario dipende da tre elementi a) la grandezza dell’edificio, b) la difficoltà gestionale c) la preparazione dell’amministratore. Sul mercato ci sono vari metodi di pagamento: dal compenso fisso mensile molto basso e poi una serie di aumenti in base al numero di assemblee che si convocheranno, o in base all’attività svolta; o quello che distingue tra ordinaria e straordinaria amministrazione, con somma fissa per l’ordinaria amministrazione e un parte in percentuale sul valore della straordinaria amministrazione. Una terza possibilità è stabilire il compenso a forfait una somma totale per tutta l’attività di gestione senza distinguere, in base alla straordinaria amministrazione o ordinaria amministrazione o senza distinguere atto per atto. Il legislatore ha voluto ribadire per legge che il compenso comprende anche l’attività necessaria alla consegna della documentazione al nuovo amministratore, ad evitare che il vecchio amministratore pretenda di essere pagato per la consegna dei documenti al nuovo amministratore. (Cassazione civ. sez. II, del 30 settembre 2013 n. 22313)


 
23 gennaio 2015

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